デザイナーズ　賃貸マンションにライバル出現！

所有権の対象となる専有部分の床面積は、一般建物のいわゆる壁心面積に対し内法面積（壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積）で計量されます。
また、敷地利用権についても建物と分離処分が禁止されていることに注意すべきです。
固定資産評価証明書固定資産税は、毎年一月一日現在に所在する固定資産（土地・家屋および償却資産をいいます）に対して課される市町村税です。
固定資産の評価は、固定資産評価基準により固定資産評価員の評価に基づき基準年度（昭和三十三年から起算して三年目ごとの年度で、最近は平成九年度です）に市町村長が決定します。
決定された価格は、固定資産課税台帳に登録されます。
固定資産評価証明書（通称）は、固定資産課税台帳の記載内容を市町村長が証明したもので、重要な評価資料です。
この証明書は、市町村の税務課などに所定の申請書を提出し請求します。
プライバシー保護のため、不動産登記簿と異なり原則として所有者本人に限り請求または閲覧を認めています。
第三者が交付を受ける場合、本人の委任状を持参する必要があります。
この証明書の内容は、確認資料と価格の参考資料に用いることができます。
確認資料としては、次のように取り扱います。
土地については、所在・地番、地目、地積、所有者などを登記上の表示および現況と対比照合し、建物については、家屋番号、種類、構造、床面積などを登記および現況と一致しているかどうかを確認します。
この照合は、未登記の建物や増改築後の建物の確認に有効です。
これは、登記上の表示が所有者の申請がなければ記載されないのに対し、固定資産税の場合は、課税上の調査であり、現況把握がされていることが多いためによります。
不動産の価格は、不動産に関する権利の対価であり、不動産の鑑定評価は物的にとどまらず権利に及ぶ価格判断といえます。
権利の把握は、評価にとって不可欠な基礎的作業といえます。
不動産に関する権利の確認資料の一つに、契約書があります。
借地権、借家権などについては、契約書（写し）を徴求しその内容を点検する必要があります。
実測図土地は、公簿（登記簿および固定資産税課税台帳）と公図により位置、地積、形状などを確定できますが、地積は必ずしも公簿と一致するものではありません。
いわゆる「縄のび」（公簿地積より実際地積が多いこと）などが現実に存在します。
また、公図は、対象地の形状、隣地や接面道路との関係位置なとのだいたいの状況を知るには有効ですが、縮尺率が大きく（五百分のＩなど）正確さに欠けています。
そこで、現実に実測図が作成されます。
この実測図による数量によって売買が行われることが多いようです。
実測図は、縮尺率も小さく（百分のＩなど）、実地に測量した図面であるので形状も明瞭に判明します。
右のとおり、土地評価の資料として実測図は有用であり、所有者などの手元に図面があるときは徴求し、活用すべきです。
実測図は右のほか、分筆前の土地や一筆の土地の一部の場合の借地権を確認するとき有効です。
注意すべきことは、必ず資格者（測量士・土地家屋調査士）の作成したものを採用するということです。
所有者が概測したものや資格無表示の図面は、採用できません。
建物設計図など建物は建築後何人もの手を経て現所有者のものとなった場合は別として、通常建築時の設計図などが保存されています。
設計図などは、登記簿謄本が抽象的であるのに対し、具体的に対象建物を確認できます。
また、間取りなどの適否を判断する資料となります。
仕様書は使用資材の品等が判明し、見積書は前述の再調達原価の算定資料として活用できます。
右のことから設計図などの書類は、ぜひ徴求すべきです。
聴取および打ち合わせ事項対象不動産の現況把握において、前記～などの資料は不可欠ですが、書類にあらわれない対象不動産の状況を所有者などから聴取することは有用です。
土地については、所在地域の変化や今後の動向など、建物については、建築時の内容や増改築の有無などが参考となります。
現地調査の前に依頼者と打ち合わせを行い、必要に応じ案内を依頼します。
単独で調査に行く場合は、使用者に事前の連絡が必要です。
対象不動産を誤認することのないよう特色を聴取します。
市役所などにおける調査。
収集した資料に基づき、対象不動産および近隣地域などの現地調査を行います。
市役所、法務局出張所などにおける調査は、狭義の現地調査とは別の性質の作業ですが、現地調査の前または後で必ず行う調査ですから、ここでは現地調査の一部として説明します。
市役所や町村役場においては、用途地域や道路計画など、さらに所在地域の土地利用計画を調査し、また、価格資料として課税価格などを調査します。
法務局出張所（登記所）においては、登記簿による権利関係、公図による対象地の位置形状の調査を行います。
公図とその役割公図（登記所の地図の通称）は、土地の位置、形状、隣接地との関係、接面道路との関係位置などを確定するために、不可欠の資料で法務局出張所と市役所・町村役場（一般に税務課）に備えてあり、一般の閲覧に供されます。
公図は、その写しをとり確認資料として活用します。
公図写しを土地家屋調査士などの専門家に依頼する例をみかけますが、測量と異なり専門的な技術も用具も要しない作業ですから、自分で調査することを原則とします。
公図写しを作成するには、定規とトレージンク・ペーパーなどのうす紙を準備し持参します。
借り受けた公図の上にうす紙をあて、対象地とその付近を写します。
最近は、法務局出張所内に複写機を備え、閲覧者が使用できることがあります。
この場合、複写機により鮮明な写しを得ることができます。
公図は、土地の区画および地番を明らかにするもので、公図写しは対象地の物的確認の資料として絶対に欠かせない作業といえます。
公図を写す際には、対象地だけでなく隣地の状況、近隣地域の画地利用なども判明するように広い地域を写します。
また、方位、縮尺、法務局出張所名などを余白に記入し、後刻の活用に備えます。
私法上の権利調査所有権などの私法上の権利は、前述の登記簿謄本で確認できるものですが、登記簿謄本の発行日付が古い場合や登記簿謄本徴求後に権利変動が明らかなときは、法務局出張所において登記簿を閲覧するか新たに謄本を徴求する必要があります。
とくに、権利関係の調査を急ぐときは、閲覧は有効です。
課税価格の調査課税上の評価額で一般に評価の資料として用いられるものは、固定資産税評価額と相続税路線価です。
固定資産税評価額－この評価額は、固定資産評価証明書の交付を受け、その内容の一部である評価額を知る方法と課税台帳を閲覧して転記する方法の二つがあります。
建物の場合同一ですが、土地においては評価額と課税標準額があります。
このうち、評価額の単価を算定し、倍率法によって時価を求める資料とします。
倍率法とは、対象地の位置する隣接地域の時価と固定資産税評価額との格差を調査しておき、対象地の評価額に格差率を乗じて時価の参考価格を求める方法です。
建物の評価額や相続税路線価においても同じ方法で参考価格を算出できます。
相続税評価額－相続税路線価は、大蔵省の各国税局が相続税の課税のために市街地の評価を行ったものです。

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